Bilindiği üzere Arabuluculuk uygulaması ülkemizde 2012 yılında çıkarılan Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile birlikte yasal biz zemine kavuşmuştur. Bu kanun 2013 yılında yürürlüğe girmiştir. Bu kanunda alternatif bir uyuşmazlık çözüm yöntemi olan arabuluculuğun ihtiyari olması hedeflenmiş idi. Ancak 5 yıllık uygulama sürecinde arabuluculuğun ülkemizde ne yazık ki çok da yaygın olarak kullanılmadığını ve beklenen faydayı gösteremediği görülmüştür. Bu sebeple de pek çok ülkede uygulanan dava şartı arabuluculuk sisteme geçiş yapılması gereği hissedilmiştir.
Bu kapsamda 1 Ocak 2018 tarihi itibariyle İş Hukukunda, 1 Ocak 2019 tarihi itibariyle Ticaret Hukukunda ve 22 Temmuz 2020 tarihi itibariyle ise de Tüketici Hukukunda dava şartı arabuluculuk uygulaması bulunmakta idi.
5 Nisan 2023 tarihinde Resmî Gazete’de yayınlanan 7445 Sayılı Kanun ile bu alanlara ek olarak 4 yeni alan için de dava şartı arabuluculuk uygulaması getirilmiştir. Arabuluculuk alanındaki bu yeni düzenlemelerin yürürlük tarihi ise 1 Eylül 2023 olarak belirlenmiştir. Yine aynı tarihli Resmî Gazete’de yayınlanan 7442 sayılı Kanun ile tarım alanında da dava şartı arabuluculuk uygulaması getirilmiştir.
Bu yazımızda özellikle Kira Uyuşmazlıklarından Kaynaklanan Uyuşmazlıklara ilişkin uygulanmaya başlayan dava şartı arabuluculuk uygulamasından ve dikkat edilmesi gereken önemli hususlardan bahsedeceğiz.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, arabuluculuk görüşmeleri neticesinde düzenlenen anlaşma belgesi taraflar arasındaki bir sözleşme olarak değerlendirilmelidir. Dolayısıyla bu sözleşme Türk Borçlar Kanunu’na tabidir. Borçlar Kanunu’nda yer alan düzenleme gereğince sözleşmeler bakımından temel ilke irade serbestisidir. Ancak bu iradi serbestisi mutlak olmayıp, Borçlar Kanunu’nun 26 ve 27. Maddelerinde irade serbestisinin sınırları belirlenmiştir. Bu sınırlar nedeniyle sözleşmenin konusu kanunun emredici hükümlerine, genel ahlak kurallarına, kamu düzenine ve kişilik haklarına aykırı aykırı olamayacağı gibi konusunun da imkânsız olmaması gerekmektedir.
Kanunun emredici hükümlerine aykırılık kesin hükümsüzlük sonucunu doğurmaktadır. Taraflarca, ilgili kişilerce ileri sürülebileceği gibi hâkim de re’sen inceleyebilecektir. Kesin hükümsüzlüğün yaptırımı ise kanuna aykırı ilgili sözleşme maddesinin baştan itibaren geçersiz sayılmasıdır.
Bu ön bilgi akabinde kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan uyuşmazlıkların kapsamına değineceğiz.
Kira ilişkisi denilince akla yalnızca konut ve çatılı işyerleri gelmemelidir. Zira kira ilişkisinin oldukça geniş bir çerçevesi olduğundan taşınır, taşınmaz, ürün ve hayvan kirası gibi pek çok alan dava şartı arabuluculuk kapsamında değerlendirilmelidir.
Ancak 2004 sayılı Kanun’dan kaynaklanan örnek 13 ve 14 ilamsız icra ile tahliye talepleri dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılmamıştır. Ancak bu kapsamda gerçekleştirilen tahliye akabinde Sulh Hukuk Mahkemelerinde ayrıca bir dava açılmasının gerekli olduğu durumlarda dava şartı arabuluculuk uygulamasının geçerli olacağı unutulmamalıdır.
Kira ilişkisinde dava şartı arabuluculuk denilince akla gelen ilk husus bu ilişkide bir zayıf taraf olduğudur. Ve kanun zayıf taraf olarak da kiracıyı belirlemiştir. Borçlar Kanunu hükümlerinde de kiracının kiraya verene nazaran daha çok korunduğunu görmekteyiz. Bu sebeple arabuluculuk görüşmelerine katılan her iki tarafın da haklarını tam anlamıyla bilmeleri ya da bu aşamada öğrenmeleri gerekmektedir.
Bunların yanında uygulamada sorun yaşanabileceği düşünülen bazı noktalar üzerinde durmak istiyoruz. Şöyle ki;
Bilindiği üzere Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi sözleşme özgürlüğü ilkesine ciddi sınırlamalar getirerek tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerini özgürce belirlemelerini sınırlandırmaktadır. İlgili düzenleme gereğince taraflar kira bedelini, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirleyebilmektedirler. Burada TÜFE bir üst sınır olarak belirlenmiştir ve bu hüküm emredici bir hükümdür.
Bu hükme ek olarak ülkemizde yaşanan enflasyon artışları sebebi ile devlet tarafından kira artış oranlarına %25’lik bir başka sınır getirilmiştir. Bu durumda kira artış oranında tavan sınır %25 olarak belirlenmiştir. 1 Temmuz itibari ile 1 yıl daha uzatılan bu düzenleme gereğince konutlarda (işyerleri bu düzenleme kapsamında değildir.) kira bedelleri en fazla %25 oranında artırılabilecektir.
Bu durumda dava şartı arabuluculuk görüşmeleri esnasında tarafların yasal %25’lik sınırın üzerinde farklı bir oranda anlaşmaları mümkün olur mu?
Yapılaması mümkündür ancak burada asıl önemli nokta böyle bir anlaşma yapıldığında bunun sonuçlarının neler olabileceğidir. Kanunda kira artış oranına ilişkin emredici bir hüküm bulunduğundan taraflar arasında yapılan bu anlaşma emredici hükme aykırılık teşkil etmektedir. Her iki taraf da bu konuda anlaşsa bile bu şekilde düzenlenen arabuluculuk tutanağının ilgili maddesi kanunun emredici hükmüne aykırı olacaktır.
Bu durumda tarafların karşılaşabileceği bir başka açıdan ifade etmek gerekir ise;
Yasal düzenlemeler gereğince tüketici ve iş hukukunda taraflar, vekilleri ve arabulucunun birlikte imzaladığı anlaşma belgesi doğrudan doğruya icra edilebilmektedir. Bu belge için ayrıca bir icra edilebilirlik şerhine ihtiyaç bulunmamaktadır. Benzer şekilde ticaret hukukundaki değişiklikle de taraf vekilleri ve arabulucunun birlikte imzaladığı anlaşma belgesi doğrudan doğruya icra edilebilmektedir. Ancak 5 Nisan 2023 tarihinde dava şartı arabuluculuk kapsamına alınan yeni alanlar bakımından bütün imzalar tam olsa bile bu anlaşma belgesinin icra edilebilmesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhinin alınması gerektiği düzenlenmiştir. Bu da demek oluyor ki her halükârda bu anlaşma belgesi sulh hukuk mahkemesinin önüne gidecek ve incelemeye konu olacaktır. Bu durumda sulh hukuk hâkimi kesin hükümsüzlük sebebi var ise resen müdahale etme hakkına sahip olacaktır. Taraflar %25 üzerinde anlaştıkları oranları herhangi bir sorun olmaksızın uygulayabilirler ancak taraflardan biri anlaşma belgesine aykırı davranır ise bu durumda bu belge için icra edilebilirlik şerhi alınmasında birtakım sorunlarla karşılaşılması mümkündür. Buna ek olarak kiracının da ilerleyen süreçlerde fazla para ödediğini düşünerek istirdat davası açma ihtimali de bulunmaktadır. Mevcut yasada bunu engelleyen bir düzenleme bulunmamaktadır.
Arabuluculuk görüşmeleri esnasında taraflar ikale ile eski kira sözleşmesini sona erdirip yeni bir kira sözleşmesi yapabilirler. Ya da doğrudan yeni bir kira sözleşmesi oluşturabilirler. Ancak eğer taraflar yeni sözleşmeyi sırf emredici hüküm olan %25’lik sınırı aşabilmek için yapıyorlar ise, bu durumda kanuna karşı hile gerçekleşmiş olacaktır. Buna dikkat edilmesi gerekmektedir.
Arabuluculuk ile sadece bedel değil, kira sözleşmesinin diğer maddelerinde de değişiklik yapılması ya da yeni maddeler eklenmesi mümkündür.
Bir diğer kritik husus tahliye taahhüdü düzenlemesidir.
Tahliye taahhüdü kiraya veren tarafından İİK hükümleri uyarınca doğrudan doğruya icraya konulmuş ise bu durumda dava şartı arabuluculuk hükümleri geçerli olmayacaktır.
Taşınmazın aile konutu olması durumunda tahliye taahhüdünün düzenlenmesi noktasında dikkat edilmesi gereken hususlar bulunmaktadır.
Medeni Kanun ve Borçlar Kanunundaki düzenlemeler uyarınca aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazdaki kiracı, eşinin açık rızası olmaksızın kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedememektedir.
Buradaki soru şudur; bu durumda kiracı, eşinin açık rızası olmaksızın tahliye taahhüdü verebilir mi ve bu taahhüt geçerli olur mu? Bu konuda doktrinde farklı görüşler bulunmakta ve Yargıtay’ın da birbirinden farklı kararları bulunmaktadır.
Son yıllarda yargıtay kararları tahliye taahhüdünde eşinin rızası yok ise bu taahhüdün geçerli olmayacağı yönündedir. Net bir düzenleme bulunmadığından bu hususa dikkat edilmesi gerekmektedir.
Ancak Borçlar Kanunu’nun 349/3. maddesinde kiracı olmayan eşe özel bir yetki tanınmıştır. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanabilmektedir. Eğer kiracı olmayan eş bu şekilde bildirimde bulunarak taraf sıfatını kazanırsa ve ondan sonra tahliye taahhüdü verilirse her iki tarafın da imzasının bulunması gerekmektedir. Aksi halde taahhüdün geçerliliğinden bahsedilemeyecektir.
Arabuluculuk görüşmeleri esnasında tahliye taahhüdü verilebilir. Ama bu durumda da dikkat edilecek husus görüşmeler sırasında yeni bir kira sözleşmesi yapılıyor ise tahliye taahhüdünün aynı tarihli olmaması gerektiğidir. Bu durum taahhüdün zorlama ile verildiğine karine teşkil edecek ve geçersiz olacaktır.
Son olarak Borçlar Kanunu’nda tahliye için belirli süreler öngörülmüştür. Arabuluculuk sürecinde de emredici olarak düzenlenen bu sürelere riayet edilmesi gerektiği unutulmamalıdır.
Burada da sürelerin belirlenebilmesi için dikkat edilmesi gereken husus kira sözleşmesinin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğudur.
Kira sözleşmesinde herhangi bir süre belirtilmemiş ise bu durumda sözleşmenin belirsiz süreli odluğu kabul edilmelidir.
Sözleşmede bir süre belirtilmiş ise, örneğin 5 yıllık bir sözleşme yapılmış ise 5 yılın dolması durumunda sözleşme feshedilmemiş ise 1’er yıl süreler ile uzamaktadır. Sözleşmenin 1’er yıl uzaması belirsiz süreli hale geldiği anlamını taşımamaktadır.
Konu 1 Eylül itibari ile yeni uygulamaya konu olduğundan ve yasal düzenlemeler gereğince tartışmalı hususların gündeme gelme ihtimali bulunduğundan somut bir uyuşmazlığın meydana gelmesi durumunda alanında uzman avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.