GİRİŞ
Kentsel dönüşüm; zemin, altyapı veya yapılardaki riskin sağlıklı ve güvenli bir kent yaşamına engel teşkil edeceği bölgelerde yapılan bir dizi dönüşüm ve ıslah usulüdür. Kentsel dönüşüm uygulaması ile tehlikeli yapılar yıkılarak yerlerine modern, teknolojiye uygun, sağlam, depreme dayanıklı yeni yapılar inşa edilir. Bu uygulama ile sağlanmak istenen temel amaç, kişilerin konforlu bir yaşam sürebilmesi için güvenli ve sağlıklı yaşam kriterlerine uygun şehirler oluşturmak ve anayasa ile güvence altına alınan yaşam hakkını korumaktır. Kentsel dönüşüm kavramı özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun yayımlanmasıyla günlük hayatımızda çok daha fazla yer almaya başlamıştır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“Kanun”) uyarınca kentsel dönüşüm projesinin konusunu teşkil eden ana gayrimenkul hakkında alınacak tüm kararlarda esas ölçüt, arsa payıdır. Kanun uyarınca kararların sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınması gerekmektedir.
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA ARSA PAYININ ÖNEMİ
Kentsel dönüşüm projeleri; riskli alanlar, riskli yapılar ve rezerv yapı alanları üzerinde uygulama alanı bulmaktadır.
Riskli alan, 6306 sayılı Kanun’un 2. maddesinin ç bendinde; “zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan”
Riskli yapı, 6306 sayılı Kanun’un 2. maddesinin d bendinde; “riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı”
Rezerv yapı alanı ise, 6306 sayılı Kanun’un 2. maddesinin c bendinde; “bu Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen Bakanlıkça belirlenen alan” olarak tanımlanmıştır.
Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı/alan ve/veya rezerv alanlarına ilişkin alınacak tüm kararlarda arsa payı belirleyicidir.
Arsa payı, arsanın, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına denmektedir. Hal böyle iken arsa payı oranı, maliklerin o arsa üzerindeki mülkiyet payını temsil ettiğinden son derece önemlidir. Şöyle ki;
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde; “Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” denilmek suretiyle arsa payının önemi vurgulanmaktadır. Üçte iki çoğunlukla karar alma kuralında yeter sayı arsa payına dayanmaktadır. Yukarıda izah edildiği gibi karara katılmayan maliklerin mülkiyet hakları riske girmekte, arsa payları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından kamulaştırılmaktadır. Böyle bir durumda azınlık durumunda kalan malikler, taşınmaz üzerindeki mülkiyet haklarını kaybetmemek için çoğunluğun kararına katılma mecburiyetinde kalmaktadırlar.
Aynı şekilde üzerindeki bina yıkıldıktan sonra arsa haline dönüşen taşınmazda ilgililerin taşınmaz üzerinde ne kadarlık bir mülkiyet hakkına sahip olacağı arsa payına göre belirlenmektedir. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre; “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.” Görüldüğü üzere bilhassa kentsel dönüşüm uygulamalarında arsa payının doğru belirlenmesi, mülkiyet hakkı açısından son derece önemlidir.
6306 sayılı Kanun 6. Maddesinde “Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.” ifadesine yer vermek suretiyle kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin kararlarda malik iradelerinin öncelik sahibi olduğunu vurgulamıştır. Bu durumda kat maliki, kentsel dönüşüme ilişkin kararların alınmasında daha fazla söz hakkına sahip olabilecekken arsa payı yanlış tespit edildiği için alınan kararlarda daha az söz sahibi olacaktır.
Arsa payı, kat maliklerinin aldığı kentsel dönüşüm kararlarına katılmayanlar için de hayati önem arz etmektedir. Kentsel dönüşüm kararlarına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarının akıbetinin ne olacağına yukarıda değinilmişti. Burada açık artırma usulü ile satışa, satılamadığı takdirde ise kamulaştırmaya konu olan, bağımsız bölüm değil “arsa payı”dır. İşte bu sebeple bağımsız bölüm cephe, konum, büyüklük bakımından ne kadar değerli, avantajlı olursa olsun arsa payı bölümün bu nitelikleri ile oranlı değilse, başka bir deyişle hatalı olarak tespit edildi ise kat malikinin zararı söz konusu olacaktır. Zira kat malikine ödenecek satış veya kamulaştırma bedeli, arsa payına göre belirleneceği için bu bedel beklenilenden daha düşük tespit edilecektir.
ARSA PAYI DÜZELTİM DAVASI
Yargıtay kararlarına göre arsa payının belirlenmesinde, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Dolayısıyla bir bağımsız bölüme tahsis edilmiş olan arsa paylarında hata bulunup bulunmadığının belirlenmesinde, her bir bağımsız bölümün günümüzdeki değeri değil, arsa paylarının bağımsız bölümlere tahsis edildiği tarihteki değeri dikkate alınacaktır.
Arsa payının yukarıda sayılan nitelikler dikkate alınmadan hatalı olarak belirlendiği durumlarda malikin “arsa payı düzeltim davası” açma hakkı bulunmaktadır. Arsa payı düzeltim davası bir tespit davasıdır. Dolayısıyla burada bir hakkın (arsa payı oranının) varlığının tespiti talep edilmektedir. Dikkat edilmesi gereken husus korunmaya değer güncel bir yararın bulunması gerektiğidir.
Dava taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tüm kat malikleri veya kat irtifakı sahiplerine karşı açılmalıdır. Bu davalarda hak düşürücü süre bulunmamakla birlikte Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca ana gayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilmektedir.
KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ
Kanun’da riskli olduğu tespit edilen yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir. Ancak kiracıdan, kira sözleşmesi yaparken tapu kayıtlarını incelenmesi beklenmemelidir. Kira sözleşmesi tanzim edilmeden önce kiracının kiraya veren tarafından kısa bir süre içerisinde binanın yıkılacağından haberdar edilmesi gerekir.
Kiraya veren riskli yapı kararı alındığını bildiği halde taşınmazı kiraya vermiş ve bunu kiracıdan gizlemiş ise bu durumda tarafların sözleşme koşullarına ilişkin olan bilgileri birbirlerine doğru ve eksiksiz olarak vermeleri gerektiğinden aldatma söz konusu olur. Bu halde, riskli yapı tespiti yapılmış ve yıkılacak bir binada, kira sözleşmesi yapılıp durumun kasten kiracıdan gizlemesi halinde, kiracı aldatma nedeniyle sözleşmenin hükümsüzlüğünü öne sürebilir ve tazminat talep edebilir.
Kiracılar Kanun gereği risk tespiti yaptıramaz. Ancak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüklerine başvurup, binanın riskli olmasından endişe duyduğunu, taşınmazın fotoğrafları veya diğer delilerle bir dilekçe sunarak belirtebilirler. Bu durumda kanunda belirtildiği şekilde, il müdürlükleri şikâyeti değerlendirir, resen tespit yapar ya da maliklerden yaptırmasını ister. Tapu hissedarları riskli yapı tebliğinden sonra 15 gün içinde riskli yapı kararına itiraz edebilir. Başvuru komisyonca değerlendirilir, karar kesinleşir ya da eksik bir husus varsa yeni çalışma yapılır. Ancak bu itirazı kiracılar yapamaz.
Kentsel dönüşümde kiracının tahliyesine ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak riskli yapı kararının mülk sahibine ulaşması akabinde mülk sahibi riskli yapı kararını ve sözleşmenin 6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapı tespiti kesinleştiğinden feshedildiğini kiracıya tebliğ eder. Belediye tarafından önce 60 gün, akabinde de 30 günden az olmak üzere ek süre verilir. Taşınmaz bu sürede boşaltılmazsa elektrik, su ve doğalgaz kesilir ve kolluk kuvveti desteği ile tahliye yapılır. Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu hükümleri uyarılınca savcılığa suç duyurusunda bulunulur.
Konuların son derece güncel olması ve sıklıkla karşılaşılabilir olması nedeniyle detaylı bilgi almanızı ve süreci alanında uzman avukatlarla yürütmenizi tavsiye ederiz.
